▒ 부동산 매매계약(분양계약) 해제, 가능할까? ▒

본인은 법을 전공하지 않은 일반인으로 아래의 내용은 참고로만 알아두시길 바라며 어떤 법적책임이 없음을 알려드립니다!

<계약에 대하여>
계약은 3가지로 분류할 수 있음.

1. 계약금 계약
계약금은 우리 민법에서 '해약금'으로 추청합니다.
민법 제565조 : ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

② 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다(별도로 '손해배상을 청구할 수 없다는 것).


제551조 : 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다(즉, 해지 또는 해제시 손해가 있다면 입증하여 청구할 수 있다는 것).

(위, 각 조항 설명)
계약은 청약("이 물건을 사시오")과 승낙("그 물건을 사겠소")의 의사합치만으로 성립하는 것이며 원칙적으로 '계약금'이 필수요건은 아닙니다.

그러나 위 민법 제565조 제1항은 이른바 계약금이 필수요건인 '계약금 계약'입니다(이를 '요물계약'이라 함 / '계약금은 금전에 한한다'란 규정때문에 금전으로만 가능. 다만, 금전대신 기타 물건을 매도인에게 주고 계약을 할 수는 있음).


위, 민법 제565조에서 말하는 '일방이 이행에 착수할 때까지'는 중도금, 중도금 지급약정은 없고 잔금으로 전액을 지급하기로 하였다면 이 중도금 또는 잔금 중 일부라도 지급이 되기 전까지 계약의 양 당사자(매도인, 매수인)가 계약금을 상대방에게 귀속(매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 배상하고)시키고 계약해제를 할 수 있다는 말입니다.

그러나 중도금 또는 잔금을 일부라도 지급하였다면 계약금을 포기하고 양당사자는 계약을 해제할 수 없습니다(이행에 착수하였기 때문).

만약, 중도금 또는 잔금의 지급일 이전에라도 매수인이 이 금원중 '그 일부의 금액'을 이미 매도인의 계좌에 입금하였다면 민법 제 565조 제1항의 '이행에 착수'한 것이라 볼 수 있어 이때에도 계약해제를 할 수 없습니다.

위 내용에서 또 한가지 생각해 봐야 할 것은 그렇다면 "중도금 또는 잔금 중 그 일부란?" 과연 얼마를 말하는 것인가?를 빼놓을 수 없습니다.

이것과 관련하여 법률에 정한 바는 없으나 중도금 또는 잔금의 약 40 ~ 50% 이상은 되어야 법원으로부터 인용받을 수 있으리라 판단하고 있는 분들이 많다는 것 정도만 말씀드릴 수 있습니다.

물론, 전액을 지급하면 이런 다툼의 소지는 없겠지요.



2. 위약금 약정(예: 위약금은 계약금으로 한다 또는 매도인, 매수인의 귀책사유로 계약이 해제되었을때 매매대금총액의 10%를 위약금으로 한다 등)이 없는 계약

위약금약정이 계약의 내용에 없고 매수인의 귀책사유(예: 잔금 미지급 등)로 매도인이 계약을 해제한때에는 계약금과 중도금은 매수인에게 반환하여야 하고 여기에 그 이자까지 가산하여 지급하여야 합니다.

다만, 이때 매도인은 계약이 정상적으로 이루어지지 않은 사유에 의한 손해가 발생하였음을 입증하여 매수인에게 그 '손해배상 청구'를 할 수 있습니다.

위에서 한가지 특별하게 기억해야 할 것은, 계약의 이행에 대한 최고에서 특별한 약정이 없거나 최고를 하지 않아도 되는 경우(예: 천재지변, 이미 계약의 이행을 하지 않을 것이라는 통보가 있었을 경우 등, 이 부분 글이 길어져 생략)를 제외하고는 매도인은 "명의이전 서류를 ㅇㅇ부동산중개사무실 또는 ㅇㅇ법무사사무실에 맡겨두었다(실제로 맡겨두어야 함). 잔금을 언제까지 지급하라. 이때까지 잔금지급이 없을 경우 계약은 즉시 해제된다"는 등의 최고를 상당한 기간을 정하여 매수인에게 통지하여야 하고 이 기간이 지나야 비로소 해제를 할 수 있는 것입니다(이것을 '상대방을 이행지체에 빠뜨려야 해제가 가능하다'라고 하며 여기서 상당한 기간은 법률에 정해진 바는 없으나 '적어도 이 정도의 기간이라면 그 이행을 할 수 있으리라는 객관적 기일'을 말함).

이 최고가 없었을 경우, 자칫 더 복잡한 소송이 될수도 있습니다.



이렇듯, 매매계약에서 위약금 약정없이 중도금 또는 잔금의 이행이 일부 있을 경우 해제가 불가능하나 계약의 양 당사자 중 일방이 자신의 채무를 다하지 않는다면(매도인은 물건의 인도와 명의 이전서류 제공, 매수인은 대금을 완납할 채무) 상대방의 귀책사유를 이유로 "계약을 이행하라"는 최고 이후 비로소 계약해제를 할 수 있으나 받은 것이 있다면 돌려줘야(계약금까지 모두)하고 그에 따른 수익(이자 등) 또한 함께 반환해야 하는 것입니다.

다만, 그에 따른 손해가 발생하였을 경우 귀책사유가 있는 상대방에게 이 손해를 입증하여 청구할 수 있게됩니다.



3. 위약금 약정이 있는 계약
계약금은 위 민법 제 565조에서와 같이 해약금으로 추정되므로 특별하게 '위약금은 계약금으로 한다'는 등의 약정이 없었다면 당연하게 '해약금'으로만 추정될뿐입니다.

따라서 위약금에 관한 약정이 꼭 있어야 하는 것입니다.

계약서(분양공급계약서 등)의 내용을 들여다 보면 이 '위약금'에 관한 사항이 있는지 면밀하게 살펴보아야 합니다.

이 약정이 있을 경우, 

귀책사유가 계약 당사자 일방에 있을 경우 위 위약금 약정이 없었을때와 다른 점은, 위약금은 계약금(약정이 있었으므로)이므로 상대방에게 귀속되는 것이지만 중도금 또는 잔금이 일부라도 지급되었다면 이는 매수인에게 모두 반환하여야 하고 매도인은 받은 날로부터 이 금원에 대한 이자까지 반환하여야 합니다(민법 제548조 제1항과 제2항)


그러나 그 귀책사유가 매수인에게 있다하여 매도인은 손해를 청구할 수는 없습니다(반대로 귀책사유가 매도인에 있어도 동일함).
위약금을 계약금으로 약정하였기 때문입니다.

따라서 매도인이 이 손해에 대한 입증을 한다해도 법원에서 인용되지 못하므로 입증의 필요성 또한 없는 것입니다.

우리 민법에서는 '위약금'은 '손해배상의 예정'으로 추정하고 있기때문입니다(민법 제398조 제4항 / 여기서 조심해야 할 것은 우리 민법에서 계약금은 해약금으로 추정할뿐 위약금으로 까지 추정하는 조항은 없으므로 이점 분명하게 기억해 두어야 하며 따라서 '위약금은 계약금에 한한다' 등의 사전 약정이 있어야 위약금이 되는 것임).

위 위약금계약에서 만약, 계약금을 통상적인 매매대금의 10%가 아닌 과다한 금액이었을 경우 법원은 직권으로 적당한 감액을 할 수 있습니다(민법 제398조 제2항).


= 아래는 너튜브에 올라온 질문 몇가지 그리고 본인의 생각과 판단 =

질문1) 21년 10월 29일 계약금은 냈고 중도금 대출도 받았습니다. 
24년 3월 준공 예정이나 현재 우크라이나 전쟁등 수급문제로 5월로 미뤄진 상태 입니다.
계약해제를 하고 싶은데 (계약서상 3개월이 지나야 계약 해지가능이라 기재됨)3개월이 안지났으나 이경우 가능 한가요?

본인의 판단) 계약해제할 수 있는 기간이 준공예정일 또는 입실지정일로 부터 계약상 3개월로 되어있다면 이 기간이 도과되어야 해제 가능함.

다만, 수분양자는 잔금지급을 미루고 이 계약이 '위약금계약'이었다면 분양사(시행사)의 잔금지급의 최고에 응하지 않고 분양사(시행사)가 계약해제를 통보해 오면 계약금은 위약금으로 포기하고 나머지는 모두 이자까지 반환받을 수 있음(다만, 그 채권에 대하여 분양사가 직접 대출기관에 대위변제하기로 하는 수분양자와의 사이에 특약이 있었다면 그에 따름).

위약금 약정이 없었다면 수분양자는 계약금부터 중도금, 이자까지 모두 반환청구하되 분양사(시행사)는 그 손해가 있을 경우 이 손해를 입증하여 수분양자에게 청구가능함.



질문2) 허위 과장광고로 계약해지 할수 있을까요? 분양 계약서에는 없지만 분양 광고 팜플렛을 가지고 있습니다.

본인의 판단) 먼저, '해지'는 일정기간 계속되는 예를 들면 임대차 계약에 대하여 해지일로 부터 계약을 끝맺고자 할때 사용하는 것이고 '해제'는 매매계약, 분양계약과 같이 단발성 계약에서 그 계약을 처음부터 없던 것으로 되돌리는 소급효가 있는 것이므로 분양계약에서는 계약해지라 하지 않고 '계약해제'라 하는 것이 맞는 것임.

광고전단지에 허위의 과장이 있다는 이유만으로는 수분양자는 계약해제 불가능.
광고전단지 등에 의한 과장광고는  '청약의 유인'이기에 이를 사유로한 계약해제는 불가능하다는 법원의 판례가 대부분임.

다만, 수분양자가 사전에 이러한 내용이 사실이 아니었다면 계약하지 않았으리란 객관적 사실과 그에 따른 큰 손해가 발생하였을 경우 이를 입증하여 소송해 볼 실익은 있어보이나 그 손해를 입증하는 것또한 쉽지 않은 것이 사실이고 이를 입증할 수 있다하여도 법원으로 부터 인용받기는 어려울 것이란 개인적 생각.

이와 유사한 사안으로 대규모 개발로 관공서, 공항, 복합쇼핑몰 등이 들어설 것이란 광고전단지의 과장광고에도 이것이 사기에 의한 분양계약을 취소할 수 없다는 사례도 있는 것으로 알고 있음.
따라서 이와 관련된 것은 계약서상에 구체적인 사항으로 약정되어 있어야 비로소 이를 근거로 계약해제를 주장할 수 있을 것임.

한편, 착오로 계약을 취소할 수 있을까?
착오에 대한 취소는 중대한 하자(수분양자 기준)로 인한 착오였을 경우 취소 불가능하며, 동기의 착오(대규모 개발이 있을 거이라는 등)로 취소 불가능함.
다만, 착오가 계약의 내용에 중요사항으로 표시되어있을 경우 또는 착오가 계약의 상대방으로 인해 발생된 것이 분명할때 착오로 계약을 취소할 수 있지만, 이또한 입증하기란 쉽지 않은 것이 사실임.


질문3) 오피스텔을 분양받아 계약금10%에 중도금은 무이자로 시행사가 6회정도 대납하고있는 상태입니다. 내년 3월말 입주인데 잔금납부가 도저히 힘들거 같아 계약해제 가능할지요?

본인의 판단) 위 질문1에 대한 '본인의 판단'과 같은 내용이지만,

 

이 계약이 '위약금계약'이었다면 수분양자는 잔금지급을 미루고  분양사(시행사)의 잔금지급의 최고에 응하지 않고 분양사(시행사)가 계약해제를 통보해 오면 계약금은 위약금으로 포기하고 나머지는 모두 이자까지 반환받을 수 있음(다만, 그 채권에 대하여 분양사가 직접 대출기관에 대위변제하기로 하는 수분양자와의 사이에 특약이 있었다면 그에 따름).

위약금 약정이 없었다면 수분양자는 계약금부터 중도금, 이자까지 모두 반환청구하되 분양사(시행사)는 그 손해가 있을 경우 이 손해를 입증하여 수분양자에게 청구가능함(다만, 통상 분양계약에 있어 '위약금약정'이 있는 것이 대부분임).

 

끝으로, 분양계약에서 분양사(시행사)는 사전에 부동문자로 계약서를 미리 만들어 놓고 이를 수분양자와의 계약에 이용하는 것이므로 이를 '약관'이라 함.

 

이 약관은 '약관규제에 관한 법률'에 의해 규제받게 되는데, 

이 법의 목적은 분양사(시행사)가 계약에 있어 사전, 사측 일방에 유리한 내용으로 계약의 내용을 정하고 이를 계약에 이용하고자 부동문자로 미리 인쇄된 계약서를 만들어 사용함으로써 건전한 거래질서를 해칠 것을  방지하고자 하는 것임.

 

따라서 분양 계약에 문제가 발생하였을때 이 '약관규제에 관한 법률'을 들여다 보면 불공정한 조항 등, 수분양자에게 유리하게 해석될 소지의 조항 들이 있으므로 면밀하게 살피고 참고하면 이 안에 해답이 있을 수 있음(이 법 조항은 '절대적 무효'가 대부분임 /  '절대적 무효'는 쉽게 말해 상대방이 "정당한 것"이라 주장하여도 무효라는 말).