참고 <민사소송 관련 : 해결>

<사건 : 분양형 호텔 계약의 '분양사'가 '수분양자'에게 중도금대출 대납 이자를 청구한 사건>

우리는 사회생활을 하며 하루에도 몇번씩 '계약'을 합니다.

직장에 출근하기 위해 대중교통을 이용하는 것도 일종의 계약이며 편의점에서 물건을 사는 것,

심지어는 음료수자판기에 동전을 넣고 빼먹는 행위도 계약에 의해 이루어 지는 것입니다.

계약서는 계약의 필수요소가 아닙니다(이하 생략 ~).

 

 

이렇게 자주 일어나는 계약이므로 사회생활을 하면서 이에 대해 다소나마 짧은 지식이라도 공부를 해 두는 것이 좋습니다.


서두가 길었군요.


제 이야기를 좀 하고자 합니다.

저는 법을 전공하지 않았습니다.

다만, 앞서 언급드렸듯 "계약이라는 것은 기초적인 지식정도는 갖고 있어야 한다"는 생각으로 나름 비록 겉할기식 이지만 민법책을 읽거나 이 법에 대한 너튜브 강의영상을 시청하곤 하였지요.

저의 어머니는 제가 어린시절부터 40 후반대가 될때까지도 직장생활을 하셨던 분입니다.

이런 어머니가 한해, 두해를 지내며 미래에 대해 불안하셨던지 노후를 대비한다는 생각으로 그 당시 우후죽순처럼 들어서던(이명박 정권 시절) 바로 '분양형 호텔'의 객실 여러개를 계약하신 겁니다.

 

이 투자의 수익으로 두분이 어디 여행을 다니며 즐기시고자 한 것 보다는 "더 나이가 든 노후에라도 자식들에게 손은 벌리지는 말자"는 생각이었다고 추후에 말씀하시더군요.


이 사실을 알고부터 이 '투자형(분양형 / 수익형) 호텔'로 인터넷 검색을 하고 또 모기업 자산 관리팀에 근무하다 당시 그 회사의 중역으로 승진한지 수년이 지난 선배에게 과연 이 "수익형 호텔"이 투자로서 적합한지를 묻고 내린 결론은 "계약을 더 이상 진행하지 말아야 한다" 였습니다.

물론 모든 '분양형('수익형'이라고도 함) 호텔'이 다 그럴 것이라 생각하지는 않습니다.
그 중에는 성실하고 정직한 '위탁운영사'가 호텔을 운영하여 그 수익을 투자자들에게 정당하게 배분하여 지급하고 있는 곳도 많을 겁니다.

그러나 저는 당시 매우 비관적인 생각이 지배했습니다.

문제는 이미 중도금대출이 1~6회(제2 금융기관 / 고정이율 연6%)까지 모두 발생되어 분양사에 지급된 상태더군요.

 

 

 

중도금대출이 이루어진 금융기관을 대출명의가 어머니 이므로 직접 어머니와 함께 방문하여 '대출약정서' 그리고 대출금 지급내역과 이자내역을 일별로 볼 수 있는 '대출금 내역서'를 발급신청(직원이 직인을 찍어주지 않아 재차 요구함)하여 이를 차후를 위해 보관하기로 하였습니다.

 

돌아와 대출금과 이자를 파악한 뒤,

 

일단 잔금지급을 하지 않기로 결정하고...

먼저, 계약서를 살펴보는 것이 급선무였습니다.

이 공급계약서의 '계약해제' 부분을 들여다 보니 '을(수분양자)'이 일방적으로 계약을 해제하려면 중도금을 1회라도 납부하였을 경우에는 '갑(분양사)'이 승낙을 해야만하는 것으로 되어있고(승낙하는 경우는 거의 없을 것임 / 만약, 이를 승낙하게 되면 이것은 또다른 약정으로 '약정해제' 또는 '해제계약'임) 우리민법에도 중도금 중, 그 일부라도 지급되었을 경우 계약의 당사자는 그 이행을 하여야 하므로 이때에는 계약해제권이 인정되지 않습니다(이때에는 '법정해제'로 귀결되나  이 부분까지의 설명은 넘어가고 아래의 기술로 대신함).

이 '해제권'은 당사자중 일방의 귀책사유가 있어야 그 상대방이 갖게되는 것이지요.


그런데 문제될 만한 것은 바로 

"수분양자의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우 갑(분양사)이 대납한 중도금인 원금과 그 이자, 그리고 위약금을 충당하기에 부족한 경우 을(수분양자)은 그 부족한 금액을 별도로 즉시 납부하여야 한다"는 조항과 손해를 끼쳤을 경우 위약금과 별도로 손해를 배상하여야 한다"는 내용이었습니다(이후 아래의 기술에 이 조항을 계약서 '제3조'라함).

 

일종의 '위약벌' 조항으로 파악됩니다.

다만, 위의 조항은 수분양자로서의 아들이기에 그런 것이 아니고 좀 과한 위약벌로 보이는 것입니다(그렇기에 아래에 기술한 '약관의 규제에 관한 법률'을 주장한 것임).

 

또 이 계약서에는 "갑 또는 을의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우 총공급대금의 10%를 위약금으로 약정"하고 있습니다(이것도 사실 문제의 소지가 있으나 생략함).

따라서 이는 '위약금 계약'입니다.

우리민법에서 위약금은 '손해배상의 예정'으로 추정합니다.
쉽게말해, 위약금으로 상대방의 모든 손해를 퉁친다는 의미입니다.

즉, 귀책사유가 있는 계약자의 상대방이 위약금보다 더 큰 손해가 발생하였고 이를 입증한다 해도 그것이 인정되지 않는다는 것입니다.

따라서 결국 입증의 필요성도 없는 것이지요.

또 계약서에는 특약사항으로 "계약이 해제된 경우 수분양자(을)가 분양사(갑)에 발생하는 채권(반환금)은 대출금융기관에 양도되고 이는 본 계약의 채결로 갑에 대한 통지와 승낙이 있었던 것으로 보며 갑은 직접 이 금융기관에 그 반환금을 직접 상환하기로 하고 을은 이에 동의한다"로 되어있는 사실입니다.

위의 특약사항은 좀 더 쉽게 글을 제가 바꾼 것임에도 무슨 내용인지 파악하기 쉽지 않으실 겁니다.

아래에도 기술하지만 쉽게 설명드리면 중도금이 지급된 뒤, 계약이 해제되면 당사자 서로에겐 상대방에 대하여 "내가 준거 내놔! 그리고 거기에 이자까지 줘!"할 수 있고 이 청구는 계약의 당사자인 '갑' 또는 '을'에게 계약을 이행하지 못한 책임이 있더라도 양측 모두가 할 수 있다는 겁니다.

 

즉, 분양사(갑)는 수분양자(을)에게 "호텔 객실 내놔!"할 수 있는데 '을'은 잔금을 지급하지 않았고 이것에 대한 소유권(실체적 명의)을 이전받은 적이 없으므로 반환해 줄 것이 없는 것이고, 반대로 '을'은 '갑'에게 중도금과 그 이자를 청구할 수 있는 것이지요.

따라서 위 특약사항을 보면 계약이 해제된 경우, 수분양자가 분양사에게 청구할 수 있는 '중도금과 그 이자(채권이라 함)' 이 채권은 대출금융기관에게 넘어간다는 것이고 이때 이것을 원래 반환해야 하는 분양사는 수분양자에게 반환하는 것이 아닌, 대출이 이루어진 금융기관에 직접 납부한다는 의미입니다. 


다시, 우리민법으로 돌아와서...

우리민법 제548조에는 '계약의 해제 / 해지에 의한 원상회복의 의무'가 규정되어 있습니다.

그 제1항은 '계약이 해제되었을때 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다"는 것이고,

제2항은 '반환하여야 할 금전에는 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다'는 것입니다.

 

제3항의 제삼자와 관련된 것도 있지만,  이 사건과는 연관성이 조금 떨어져 Pass ~


위 제2항에서 '이자'란 받은 원금에 대한 것을 말하며 저는 개인적으로 이 사건의 경우 중도금에 대한 이자만이 아니고 '계약금에 대한 이자'까지도 반환해야 하는 것으로 판단되어

이 부분 판례를 어렵게 찾아 본 기억이 있는데 판결내용은 잘 기억이 나지 않고 결론은 이 부분은 인정이 안되더군요.

제가 생각했던 것은 계약금은 수분양자가 잔급지급을 못하거나 하여 발생되었을때(을의 '귀책사유'), 계약의 당사자인 분양사는 상당한 기간을 정하여(이 부분은 이미 약정된 '입실 지정 만료일로 부터 30일'이 지났고 분양사가 발송한 독촉장과 해제의 통지를 수분양자가 수령했으므로 문제될 것은 없으리라 생각되지만...) 그 독촉의 통지를 한 뒤에 그 상당한 기간내에도 이행이 안될때 계약해제를 할 수 있는 것이고 비로소 이때 계약금은 위약금이 되는 것이므로 그 이전의 계약금으로서의 성격인 기간동안(즉, 계약이 해제되기 이전까지)의 계약금에 대한 이자는 반환하여야 한다는 판단이었습니다.

 

해제의 효과는 이를 통지받은 날로부터 발생되는 것이므로 그 전날까지의 계약금에 대한 이자를 말하는 것이지요.

 

넘어가기로 하고...

한번 더 기술하지만 원상회복의 의무는 귀책사유를 불문으로 계약의 당사자에게 모두 발생되는 것으로 이해하시면 됩니다.

즉, 수분양자가 중도금이 지급된 상태에서 잔금지급 만료일까지 이 잔금을 지급하지 못하여 발생된 계약해제라 하여도 위 민법 제548조에 의해 상대방(분양사)에게 "중도금과 그에 따른 이자를 지급하라!"할 수 있는 겁니다.

 

이 부분을 모르는 분들이 많기에 '계약해제/해지'에 대한 이 민법 제548조는 꼭 알고 있어야 만약에 발생할 수 있는 손해에 대비할 수 있습니다.

어머니께는 "제가 해결할테니 그냥 계약금은 포기하시고 마음을 푹 놓고 생활하시라"말씀드렸지만 그래도 편히 생활하진 못하셨던 모양입니다.



결국 몇개월이 흐르고 '소장'을 받게 됩니다.


사건명은 '중도금대출 대납이자 비용청구' <- 사건번호 생략함.

사건명이야 어떻든 관계가 없겠지만 '대납이자 청구'도 아닌 '대납이자 비용청구'라고 하니 헛 웃음이 나올 지경이더군요.

잘 모르겠지만 '대납이자 청구'하면 왠지 '구상권 청구'가 되는 뉘앙스로 인한 것일 수도 있습니다(이 부분 언급 생략).

중요한 것은 아니므로 역시 Pass하고 ~

소장을 들여다 보니 예상했던 대로 수천만원의 대납이자와 소장 송달일로부터 다 갚는 날까지의 이자를 청구한 것입니다.



소장을 받은 날로부터 2주 이내에 답변서를 사건 법원에 제출하여야 하지만 이것은 '민사소송법'의 임의규정으로 알고있고 변론기일 이전에만 제출하면 됩니다.

이 답변서에서 제가 주장한 주요내용만 서술하면 아래와 같습니다.

<답변서>

 

 

(사건명/ 원고/ 피고/ 청구취지에 대한 답변은 본 기술에서 생략함)

 

 

피고의 잔금 미지급으로 채무불이행에 의해 원고가 이에 따라 해제권을 행사함으로써 계약은 해제되었고 피고가 지급한 계약금은 이 사건 계약서 '위약금 약정'으로 원고에게 귀속되었습니다.

계약해제에 따라 피고 또한 원고에게 민법 제548조에 의한 '원상회복 청구권'이 있므며 이 법의 동조 제2항에 의하여 원고는 피고에게 중도금에 대한 이자를 지급할 의무가 있다할 것입니다.

위 이자는 원고가 지정하여 이루어진 금융기관에서 대출금이 원고에게 직접 지급된 날로부터의 이자이며 이 사건의 공급대상 물건은 '분양형 호텔 객실'로써 이는 상사법의 적용이 되므로 그 법정 이율인 연 6%를 원고는 피고에게 지급할 의무가 있습니다.


그러나 이 사건 계약서 중, 특약사항에 의하여 이 반환 받아야할 피고의 채권(중도금과 이자)은 대출금융기관에 양도된 것이고 원고는 이 특약으로 인하여 피고가 아닌 직접 이 중도금대출 원금과 그 이자를 대출이 이루어진 금융기관에 대위변제한 것이므로 피고는 민법 제548조에 의해 발생한 채권이 있음에도 원고에게 이를 청구하지 않은 것입니다.


위에 말씀드린 이 사건 계약서 특약은 '계약이 해제되었을 경우 당사자 상호간 이에 대하여 서로 청구하지 않기로 하는 묵시적 약정'으로 보아야 하며, 이렇게 피고가 주장할 수 있는 것은 바로 이 사건 계약서는 '약관의 규제에 관한 법률'에서 말하는 '약관'에 해당되고 이 법의 내용중 '약관의 내용이 명확하지 않을 경우 고객에게 유리하게 해석되어야 한다'는 조항이 있기 때문이기도 합니다.

그리고 이 사건 계약서 제3조를 이유로 '중도금대출 대납이자 비용청구'의 소를 원고가 제기한 것은 위에 말씀드린 '약관의 규제에 관한 법률(이하 '약관법'이라 합니다)'의 규정 중, 제6조 제1항 '신의 성실의 원칙을 위반하여 공정성을 잃은 약관 조항'에 해당되며 특히, 제2항의 제1호 '고객에게 부당하게 불리한 조항'에 해당 되는 것이므로 무효입니다.

또 동법 제9조의 제4호에서 규정하는 '계약의 해제로 인한 원상회복의무를 상당한 이유없이 고객에게 과중하게 부담시키는 조항'에 해당되는 것입니다.

피고가 백번 양보하여 위의 주장을 하지 않더라도 가장 중요한 것은 이 약관법 제8조입니다.
즉, 계약이 해제된 경우 '고객에게 부당하게 과중한 "지연손해금 등"의 손해배상 의무를 부담시키는 약관조항을 무효'라 규정하는데 원고가 이 사건 소의 근거로 하고 있는 이 사건 계약서 제3조가 바로 이 법의 조항에 속하므로 무효입니다.

위 "지연손해금 등"에서 말하는 것은 피고와 같이 잔급지급의 채무불이행으로 인한 손해만이 아니고 지연손해금, 위약벌 및 불법행위로 인한 기타 명목의 여하를 불문으로 '일체의 손해배상에 관한 예정을 포함'하는 것이기 때문입니다.

따라서 원고의 이 사건 계약서 제3조를 근거로한 이 사건의 청구는 약관법의 제정목적인 '자칫 사업자가 그 지위를 남용하여 사전, 계약에 사용할 약관을 유리하게 작성하여 이를 인쇄하여 두고 거래에 사용함으로써 건전한 거래질서를 해칠 것을 방지하고자 함'이라는 사실을 볼때에도 인용될 수 없는 것입니다.

- 결론 - 

앞서 말씀드린 이 사건 '공급계약'은 위약금계약으로 원고가 대출금융기관에 대납한 이자는 귀속된 위약금으로 이를 모두 상환하고도 계약 건당 수백만원의 차액이 남고 그외 다른 손해가 발생하더라도 이는 '위약금계약'이므로 인정되어서는 안되는 것이며 이 사건 계약서 특약사항이 아니라면 피고 또한 원고에게 그 이자를 청구할 수 있는바 이는 원고와 피고 상호간 원고가 청구한 금원에 대하여 상계된 것으로 보아야 합니다.

 

더불어 말씀드리고자 하는 것은, 원고가 지정한 중도금대출 금융기관과 피고 사이의 대출약정 이자금리 또한 '고정이율 연 6%이므로 피고가 원고에게 청구할 수 있는 이자 또한 상사법정 이율과 동일한 것이며 그 기간도 같은 것이므로 상계된 것으로 해석되어야 합니다(참고: 대출 이자율은 피고가 대출금융기관에 직접 방문하여 대출약정서를 발급받아 확인한 것이며 언제라도 서증으로 제출 가능합니다).

따라서 원고의 청구는 이유없으므로 모두 기각하여 주시길 바랍니다.

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결국 며칠 전, 법정에서 화해로 끝났는데 이 결과가 나오기까지 소장 수령일로 부터 약 2년6개월이 지났네요.

화해조서의 내용은 

"원고와 피고는 이 사건 '중도금대출 대납이자 비용청구'를 포함한 상대방에 대한 원상회복청구권을 모두 포기한다 /  소송비용은 각자 부담한다"

이렇게 결론났습니다.

 

 

결국, 계약금 몇천만원은 위약금이므로 포기하고 끝난 결과가 되었습니다.

그래도 어머니는 이제서야 안도를 하고 생활하고 계십니다.

 

같은 동일한 어려운 수분양자(공동 피고)들이 그리 큰 지식의 소유자가 아닌 제게 답변서를 대신 작성해 달라 요청하여 내용을 조금 바꿔 몇분께 해주었는데...(물론, 금전이나 접대를 제공 받은 적 절대 없음 / 잘못하면 변호사법 위반의 형사처벌을 받을 수도 있음) 모두 결과는 같게 되어 고마워 하더군요.

 

 

<참고>

 

이 사건은 계약의 당사자인 분양사와 수분양자 사이에 발생한 것이고, 분양사는 법인에 속함으로써 이 사건 계약서가 특별법에 해당하는 '약관규제에 관한 법률'에 속하기 때문에 위 서술한 '약관법'에 대한 내용을 주장할 수 있었던 것이지 일반적인 거래의 계약에서는 우리민법은 '사적자치(계약은 당사자가 원하는대로 정하여할 수 있다는 뜻이며 '계약 자유의 원칙'이라고도 함)'를 기본으로 하기 때문에 이 법이 적용될 여지는 없다는 것을 기억하시면 됩니다.

 

위의 답변서는 이 포스팅을 하기 위하여 많이 요약하고 좀 더 쉽게 기술한 것으로.... 결국 화해의 내용을 보면 제가 주장한 민법 제548조는 확실하게 인정된 것이라고 할 수 있습니다.

혹시 지금도 이 '분양형 호텔'에 대한 중도금 대납이자 청구나 이미 소장을 받으신 수분양자 분이 있다면 참고하여 다소나마 도움이 되시길 바라며,

꼭 이 분양형 호텔에 관한 계약뿐 아니고, 일반 부동산 계약에서도 기꺼이 숙지하고 계약서를 꼼꼼하게 들여다 본다면 문제발생시 작은 도움이라도 되지 않을까 하는 생각입니다.

 

이상 끝~!